Proprietari di B&B in allarme: stanno per chiuderli tutti | Tutta colpa di questa clausola nel contratto: hanno firmato e sono stati fregati

I proprietari dei Bed and breakfast devono prestare molta attenzione. “Grazie” a questa clausola, possono esserci alcuni problemi.

I Bed & Breakfast, spesso abbreviati in B&B, sono strutture ricettive a conduzione familiare che offrono ospitalità in abitazioni private, includendo la colazione nel soggiorno.

Rappresentano una formula accogliente e più informale rispetto agli hotel tradizionali, ideale per chi cerca un contatto diretto con il territorio e i suoi abitanti.

Per aprirne uno, non servono grandi investimenti né trasformazioni radicali della casa. Basta essere in possesso dei requisiti minimi previsti dalla propria Regione e presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune o allo sportello SUAP.

La gestione può essere annuale oppure stagionale, a seconda delle esigenze personali e delle norme locali. In molte zone d’Italia, i B&B non professionali devono rispettare un limite massimo di apertura annuale.

Una situazione particolare

L’affitto breve è diventato ormai diffusissimo, soprattutto nelle grandi città e nelle mete turistiche. È una formula comoda, spesso conveniente, che permette di guadagnare da una stanza o un appartamento senza impegnarsi troppo a lungo. Secondo la legge italiana, è perfettamente legale… ma questo non significa che sia sempre consentito ovunque.

Come riportato da Brocardi, esiste infatti una distinzione fondamentale: non basta che la legge lo permetta, serve anche che il regolamento del condominio non lo vieti. E qui le cose iniziano a farsi un pò più complicate. Perché alcuni regolamenti condominiali, se scritti in modo preciso e soprattutto approvati da tutti i proprietari, possono stabilire limitazioni molto chiare.

Meglio prestare attenzione

Il punto è questo: come riportato da Brocardi, se un condominio ha un regolamento “contrattuale”, cioè approvato all’unanimità e richiamato nei vari atti di compravendita, può vietare specifiche attività, incluse le locazioni brevi o l’apertura di affittacamere. E non si parla solo di affitti di pochi giorni, ma anche di quelli inferiori a sei mesi. A stabilirlo è stata anche la Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 3419/2025), che ha confermato la validità di una clausola che impediva attività considerate “produttive”.

In questi casi, l’attività può essere bloccata anche se già avviata. Non basta però che nel regolamento ci sia scritto “solo uso abitativo” per vietare tutto. Serve una clausola esplicita, ben formulata. In sua assenza, l’affitto breve non è automaticamente vietato. È anche importante ricordare che il regolamento contrattuale non deve per forza essere trascritto a parte: basta che sia citato nei contratti. In ogni caso vi conviene controllare.